为什么等额本息、等额本金不适合提前还款?

2017-03-17 10:02 出处:未知 人气: 评论(0
为什么等额本息、等额本金不适合提前还款?房贷还款方式哪种最合适?

  房贷还款提前还会怎么样?对于等额本息、等额本金为什么不适合提前还款?原因是什么?

  贷款买房后,如果经济好转,手上有了余钱,多数购房者都会考虑将贷款提前还掉,以节省利息,减轻经济压力。不过有专家就说过,提前还款其实并不适合一些购房者,比如说,房贷还款方式采用了等额本息或等额本金的购房者。下面,我们就实际演练一番,到底为什么不适合。

  一、等额本息提前还款

  等额本息还款法,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

  每月还款额=[贷款本金*月利率*(1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]

  每月还款利息=月初剩余贷款本金*月利率

  每月还款本金=每月还款额-每月还款利息

  例如:

  家财管加在银行办理住房商业贷款20万,10年期,利率4.9%,月利率为4‰,采用等额本息还款,套用房贷计算器可得:每月还款额约为2111元。

  第一个月:

  还款利息=200000*4‰=800

  还款本金=2111-800=1311

  第二个月:

  还款利息=(200000-1311)*4‰=795

  还款本金=2111-795=1316

  第三个月:

  还款利息=(200000-1311-1316)*4‰=789

  还款本金=2111-789=1322

  。。。。。。

  由此可见,采用等额本息还款法,由于每月的还款额相等,因此在贷款初期,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少,每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。所以当贷款到了还款中期,借款人已经偿还了大部分的利息,一次还清跟分期偿还的贷款总额差不多,此时提前还贷的意义也就不大了。
二、等额本金提前还款

  等额本金还款方式是一种递减的还款方式,要求借款人在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。

  每月还款本金=贷款本金÷贷款期月数

  每月还款利息=(本金-已归还本金累计额)×月利率

  每月还款额=每月还款本金+每月还款利息

  假如家财管加采用等额本金还款,每月还款本金=200000/(10*12)=1667元

  第一个月:

  还款利息=200000*4‰=800

  当月还款总额==1667+800=2467

  第二个月:

  还款利息=(200000-1667)*4‰=793

  当月还款总额=1667+793=2460

  第三个月:

  还款利息=(200000-1667*2)*4‰=787

  当月还款总额=1667+787=2454

  ……

  此种方式下,随着本金的不断归还,后期未归还的本金的利息也就越来越少,每个月的还款额也就逐渐减少,通常情况是比较适合申请提前还款的。不过当还款期超过三分之一的时候,你已经偿还了将近一半的利息,后期在月供的构成中更多的是本金,利息对贷款总额的影响很小,在这种情况下,提前还款就不适合了。

 

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